鎮(zhèn)雄縣住房和城鄉(xiāng)建設局關于征集《鎮(zhèn)雄縣物業(yè)管理辦法（征求意見稿）》意見建議的公告

鎮(zhèn)雄縣住房和 (略) 2025-05-08

(略) 民朋友、社會各界人士：

為進一步規(guī)范物業(yè)服務行為，加強物業(yè)服務管理，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《云南省物業(yè)管理規(guī)定》《云南省物業(yè)服務企業(yè)信用評價管理辦法（試行）》等法律法規(guī)，鎮(zhèn)雄縣住房和 (略) 起草了《鎮(zhèn)雄縣物業(yè)管理辦法（征求意見稿）》，現向社會公開征求意見和建議。

一、征集內容

（一）《鎮(zhèn)雄縣物業(yè)管理辦法（征求意見稿）》內容是否規(guī)范完善；

（二）其他意見和建議。

二、征集時間

即日起至2025年5月17日。

三、參與方式

1.電話反饋：撥打0870－#反饋意見建議（工作日08:30—12:00，14:30—18:00）。

2.電子郵件反饋：*@*q.com（郵件主題請注明“物業(yè)管理辦法”）。

您的寶貴意見建議將助力我們優(yōu)化鎮(zhèn)雄縣物業(yè)管理辦法，感謝您的支持與配合！

鎮(zhèn)雄縣住房和 (略)

2025年5月8日

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鎮(zhèn)雄縣物業(yè)管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及其他相關主體的合法權益，提升物業(yè)服務水平，營造安全、和諧、文明的居住和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《云南省物業(yè)管理規(guī)定》《云南省物業(yè)服務企業(yè)信用評價管理辦法（試行）》等法律法規(guī)，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于鎮(zhèn)雄 (略) 域內物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或自行管理，對物 (略) 域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第三條 物業(yè)管理應當遵循“黨建引領、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、行業(yè)自律、多方參與”的原則， (略) 治理體系，推動共建共治共享。

第四條 縣人民政府統(tǒng)籌全縣物業(yè)管理工作，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）負 (略) 物業(yè)管理的組織協調、糾紛調解和日常監(jiān)督?？h住房和 (略) 是物業(yè)管理的行政主管部門，負責政策制定、行業(yè)指導和信用監(jiān)管。發(fā)改、公安、市場監(jiān)管、消防、生態(tài)環(huán)境等部門按職責分工協同管理。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）主要職責：

（一）具體 (略) 內物業(yè)管理的組織領導，設立物業(yè)管理辦公室，配備專人負責日常工作， (略) 內物業(yè)管理活動，受理業(yè)主關于請求依法選舉和重新選舉業(yè)主委員會的合理訴求。

（二）指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆，辦理業(yè)主委員會備案等工作；監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)依法履行職責；

（三）協調村（社區(qū)）居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)關系，建立所在地住建、公安、民政、司法、村（社區(qū)）居委會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主代表等相關單位及人員參加的聯席會議制度，協調解決物業(yè)管理重大問題、處理矛盾糾紛，發(fā)揮基層綜 (略) 格員作用，積極促進物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解；

（四）協調和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的交接；

（五） (略) 內物業(yè)服務企業(yè)信用評價考核工作；

（六）依法履行的其他職責。

村（社區(qū)）居委會主要職責：

（一）按照屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）要求，建立黨建引領下的村（社區(qū)）居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)協調運行機制，引導居民積極 (略) 治理；

（二）鼓勵業(yè)主委員會成員和物業(yè)項目負責人中的黨員擔任村（社區(qū)）黨組織兼職委員，符合條件的村（社區(qū)）“兩委”成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員；

（三）具體負責組織指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆；協調業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)關系， (略) 社區(qū)物業(yè)服務糾紛；

（四）不具備成立業(yè)主委員會或物委會條 (略) ，由村（社區(qū)）居委會代為行使業(yè)主委員會或物委會職責，選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理；

（五）村（社區(qū)）居委會應當確定消防安全管理人，組織居民制定防火安全公約，宣傳家庭防火和應急逃生知識，進行防火安全檢查。

住房和 (略) 主要職責：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律法規(guī)和相關政策，指導、監(jiān)督物業(yè)管理活動；

（二）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關政策；

（三）負責物業(yè)服務企業(yè)的備案工作；

（四）負責物業(yè)服務企業(yè)信用評價考核管理；會同有關部門對物業(yè)服務企業(yè)經營活動進行監(jiān)督檢查；

（五）負責物業(yè)服務企業(yè)信用評價考核管理；

（六）負責實施建設工程消防設計審查、消防驗收、備案和抽查等工作；

（七）負責物業(yè)管理選聘活動的指導和監(jiān)督工作，執(zhí)行物業(yè)誠信制度；

（八）負責監(jiān)督、指導物業(yè)的承接查驗工作；

（九）負責住宅專項維修資金的收取、監(jiān)督和指導工作；

（十）指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）依法開展物業(yè)管理相關工作；

（十一）依法履行的其他職責。

(略) 主要職責：

（一）指導 (略) 物業(yè)做好人防、物防、技防等安全防范工作，建立公安機關與物業(yè)服務企業(yè)聯動防范機制；

（二）指導物業(yè)保安開展培訓，指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作；

（三） (略) 內發(fā)生的刑事、治安案件，調解民事糾紛；

（四）指導物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會設立物 (略) 域內合理的交通標識；

（五）負責 (略) 內飼養(yǎng)家禽家畜，干擾他人正常生活、放任動物恐嚇他人、驅使動物傷害他人等行 (略) ；

（六）依法履行的其他職責。

(略) 主要職責：

（一）指導村（社區(qū)）居委會、物業(yè)服務企業(yè)的消防安全宣傳培訓和消防演練；

（二）對占用、堵塞、封閉的消防通道、安全出行，妨礙消防車通行的行為進行 (略) ；

（三）對建筑消防設施、器材未保持完好有效的行為進行 (略) ；

（四）對埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的行為進行依法核查；

（五）依法對電動自行車違規(guī)停放充 (略) 罰；

（六）依法履行的其他職責。

發(fā) (略) 主要職責：

（一）配合住建部門，制定公共租賃住房物業(yè)服務及住房前期物業(yè)服務收費標準；

（二）依法履行的其他職責。

(略) 主要職責：

（一）受理價格投訴， (略) 物業(yè)服務企業(yè)的價格違法行為；

（二）負責物業(yè)服務企業(yè)未按國家和省、市有關規(guī)定公布物業(yè)服務內容、服務標準、收費項 (略) ；

（三）負責對物 (略) 域內未取得營業(yè)執(zhí)照從事經營活動的行為 (略) ；

（四）負責對 (略) 內電梯等特種設備安全實施監(jiān)督管理，督促物業(yè)企業(yè)做好特種設備的檢驗檢測、注冊登記、維護保養(yǎng)與作業(yè)人員持證上崗等事項，查處安裝、改造、維修、保養(yǎng)和使用中的其他違規(guī)行為，確保電梯等特種設備正常使用；

（五）依法履行的其他職責。

(略) 主要職責：

（一）負責 (略) 違章建筑；

（二） (略) 擅自改變房屋用途，搭建建筑物、構筑物，在外墻上私開門（窗）、破壞房屋外立面等違法行為；

（三）負責按相關規(guī)定 (略) 的物業(yè)用房、停車位、環(huán)衛(wèi)設施設備等公共服務設施，并在竣工驗收規(guī)劃條件核實階段嚴格審核；

（四）配合 (略) 內因規(guī)劃問題引起的糾紛；

（五）依法履行的其他職責。

綜合 (略) 主要職責：

（一）負責 (略) 內擅自占用公共通道、侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備、私接亂拉電線等行 (略) ；

（二）對毀綠占綠、任意棄置垃圾、違規(guī)裝修、餐飲服務業(yè)經營者油煙擾民、環(huán)境噪聲污染等違法違規(guī)行 (略) ；

（三）負責 (略) 內建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品的行 (略) ；

（四）依法履行的其他職責。

供水、供電、供氣等部門主要職責：

（一）負責接收經驗收合格的供水、供電、供氣等專業(yè)經營設施設備，對相關設施設備進行維修、養(yǎng)護和更新；

（二）推行各項收費向最終用戶收??；新 (略) 居民住宅供電、供水設施應當按照一戶一表標準進行建設。 (略) 供電、供水部門要積極 (略) 資產移交工作進度，實行一戶一表收費。需要委托物業(yè)服務企業(yè)代收費、代抄表的，要與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，并向物業(yè)服務企業(yè)支付相應酬金；

（三）依法履行的其他職責。

政府各職能部門應按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。

第五條 鼓勵物業(yè)服務企業(yè)運用新技術推進智慧物業(yè)管理，提升服務效率和質量；支持 (略) 通過改造提升、引入專業(yè)物業(yè)服務或業(yè)主自治等方式改善管理。

第二章 前期物業(yè)管理

第六條 (略) 實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)之前，建設單位應當依法選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

開發(fā)建設單位應當提供前期物業(yè)管理辦公設備和場地，提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產。其資產歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用，開發(fā)建設單位不 (略) 置物業(yè)共用部位、共用設施、設備等。

第七條 (略) 的開發(fā)建設單位，在辦理商品房預（銷）售許可證前，必須通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或200戶以下住宅物業(yè)，經縣住房和 (略) 批準，可以采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，開發(fā)建設單位協議選聘的，應當進行公示并說明理由。

開發(fā)建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第八條 開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

開發(fā)建設單位在物業(yè)銷售之前，應當制定《臨時管理規(guī)約》對應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)建設單位制定的《臨時管理規(guī)約》，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

開發(fā)建設單位應當在物業(yè)銷售前，將《臨時管理規(guī)約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾。

第九條 縣住房和 (略) 應制定《前期物業(yè)服務合同示范文本》《物業(yè)服務合同示范文本》等文書，用于具體指導全縣的物業(yè)服務活動。

第十條 前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按標準承擔。開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，不得承諾減免物業(yè)服務費用。

已竣工驗收但尚未售出或者因開發(fā)商原因尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。

第十一條 開發(fā)建設單位與所選聘（中標）的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同應向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）和縣住房和 (略) 備案，前期物業(yè)服務合同一式四份，開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）、縣住房和 (略) 各執(zhí)一份。

前期物業(yè)服務合同，合同約定期限不超過3年（從首批交房日期計算），本辦法實施前已簽訂超過3年前期物業(yè)服務合同且未成立業(yè)主委員 (略) ，村（社區(qū)）居委會協助業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第三章 物業(yè)的承接與查驗

第十二條 (略) 應當按照國家有關規(guī)定，在報批商品房開發(fā)建設項目規(guī)劃設計方案時，必須考慮物業(yè)管理服務用房、水電 (略) 、安全設施、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等必要的物業(yè)配套設施建設。在項目建設過程中，有關行政主管部門應當加強監(jiān)督和管理，達到 (略) 在竣工驗收、交付使用前符合物業(yè)使用的基本條件?？h住房和 (略) 應將供電、供水單位列入新建 (略) 竣工綜合驗收成員單位，將供電、供水單位驗收結果應用于新建 (略) 竣工綜合驗收結論；未經供電、供水單位驗收或驗收不合格的，不予通過房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收。

第十三條 開發(fā)建設單位應當按照有關規(guī)定在物 (略) 域內配置物業(yè)管理房屋用房，并在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設計方案中應注明物業(yè)管理服務用房的具體位置。

物業(yè)房屋用房不得計入公攤面積，所有權屬于全體業(yè)主。建設單位移交物業(yè)房屋用房，不得收取任何費用，并提交登記證明。開發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)房屋用房具體位置，房屋登記機構應在登記簿上予以記載，但不頒發(fā)房屋權屬證書。

未經業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)房屋用房的用途。物業(yè)房屋用房不得買賣、抵押和出租，縣不動產登記中心不得辦理轉移登記。

第十四條 開發(fā)建設單位應當在物業(yè)交付使用30日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成承接查驗工作。現場查驗15日前，開發(fā)建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、竣工驗收合格證等竣工驗收資料；

（二）業(yè)主名冊；

（三）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）物 (略) 域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（六）物業(yè)及配套設施的產權清單；

（七）物業(yè)服務用房的清單；

（八）物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，開發(fā)建設單位應當列出移交資料的詳細清單并書面承諾15日內補交齊全。

第十五條 物業(yè)承接查驗應形成書面記錄。查驗記錄包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應由開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗記錄的人員簽字認可并簽訂物業(yè)承接查驗協議。

第十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，向縣住房和 (略) 和屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）報送下列材料：

（一）物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協議；

（四）開發(fā)建設單位移交資料清單；

（五）查驗、交接記錄；

（六）其他承接查驗有關文件。

物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)后應當將物業(yè)承接查驗情況，在物 (略) 域內顯著位置公告。

第四章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十七條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認，以不動產登記簿或者法律法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據。物業(yè)使用人受業(yè)主委托可以依法享有業(yè)主的權利并履行相應的義務。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有以下權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的相關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）選舉業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他權利。

第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）配合、支持物業(yè)服務企業(yè)按照管理規(guī)約物業(yè)服務合同實施物業(yè)管理活動；

（三）遵守物 (略) 域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（五）按照國家有關規(guī)定繳納專項維修資金；

（六）全額按時繳納物業(yè)服務費及相關費用；

（七）法律法規(guī)以及管理規(guī)約的其他義務。

第十九條 一個物 (略) 域成立一個業(yè)主大會。物 (略) 域的劃分應當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，具體標準為：

（一）以建設項目《國有土地使用權證》確定的用地范圍為準，一個項目視為一個物 (略) 域；劃分為一個物 (略) 域不便于管理的，或者已分割 (略) 落或者 (略) 的，可以分別劃分為獨立的物 (略) 域；

（二）分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目，自然毗鄰或其配套設備共用的，劃分為一個物 (略) 域；

（三）已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物 (略) 域。

沒有實施物業(yè)管理的老舊 (略) 需要實施物業(yè)管理的，或不具備成立業(yè)主委員會或物委會條 (略) ，由村（社區(qū)）居委會代為行使業(yè)主委員會或物委會職責，選聘物業(yè)服務業(yè)進行管理。

第二十條 物 (略) 域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物 (略) 域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，按照有關法律法規(guī)以及本辦法的規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責；也可以決定就近參加相鄰物 (略) 域業(yè)主大會，但應當征得相鄰物 (略) 域業(yè)主大會同意，并享有同等權利，履行同等義務。

第二十一條 物 (略) 域內，已交付使用的專有部分超過建筑總面積50%或者前期物業(yè)交付滿三年的，開發(fā)建設單位、業(yè)主 (略) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）提出召開首次業(yè)主大會的書面要求，并及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需要的文件資料：

（一）物 (略) 域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總面積圖；

（五）交付使用公共設施設備的證明；

（六）物業(yè)管理服務用房配置證明；

（七）其他相關的文件資料。

第二十二條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請60日內，負責指導和聯系物業(yè)所在地村（社區(qū)）居委會，由村（社區(qū)）居委會具體組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。首次業(yè)主大會會議籌備組履行以下職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法，確定候選人名單；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、開發(fā)建設單位代表、村（社區(qū)）居委會代表組成?；I備組人員人數應為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的50%，籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）代表擔任。籌備組中業(yè)主代表和業(yè)主委員會候選人的產生，需接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）的監(jiān)督和綜合評定。

籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將成員名單以及籌備工作相關事項以書面形式在物 (略) 域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經 (略) 管委會協調解決。業(yè)主對籌備工作公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協助配合籌備組開展工作?；I備組應當依照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的規(guī)定開展工作。

第二十三條 下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）依法改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）依法改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用；

（十）否決業(yè)主委員會做出的不適當提議或決定；

（十一）有關法律法規(guī)以及管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的事項；

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第九項規(guī)定的事 (略) 分共有物業(yè)的，應當經參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數3/4以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對物 (略) 域內全體業(yè)主具有約束力。

第二十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經專有部分占建筑總面積20%以上且占總人數20%以上業(yè)主提議以及有法律法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定情形的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主，同時應當告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）應派出代表參加會議，及時掌握動態(tài)。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄并存檔。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應當自決定之日起3日內以書面形式在物 (略) 域內公告。

第二十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行業(yè)主大會賦予的職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費及其相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)使用、維修和管理產生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業(yè)主委員會應當是物 (略) 域內的業(yè)主，并符合有關法律法規(guī)或者章程、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的條件。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

擔任業(yè)主委員會的委員，若存在違法亂紀行為，或者存在損壞房屋結構、違法搭建、欠繳物業(yè)服務費（專項維修資金）等違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的情形且經書面催告仍拒不履行或改正的，應按業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。

第二十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔。工作經費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物 (略) 域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定或委托物業(yè)服務企業(yè)管理。

經業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以向業(yè)主委員會主任、副主任以及其他委員支付適當的報酬，從業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費中列支。

第二十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會準備對物業(yè)管理事項作出決定的，應當提前告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）應對擬定的事項進行先期的論證、評估。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定違反有關法律法規(guī)或者章程的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五章 物業(yè)服務

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定完成注冊后承接物業(yè)服務業(yè)務，并接受企業(yè)誠信制度的約束。

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務項目，應當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）和縣住房和 (略) 備案。

物業(yè)管理行政主管部門應當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊#建設，建立物業(yè)服務企業(yè)信息系統(tǒng)和信用檔案，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

物業(yè)服務企業(yè)在本縣從事物業(yè)管理服務，已列入經營異常名錄與嚴重違法名單的，禁止參與招投標活動。

規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)履約保證金制度。引導物業(yè)服務企業(yè)中標后繳納物業(yè)服務企業(yè)履約保證金，進一步加 (略) 場監(jiān)管，切實提高物業(yè)服務企業(yè)履約意識，維護業(yè)主合法權益。

第三十條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理服務用房、合同期限、協助配合村（社區(qū)）居委會各項工作、違約責任等內容進行約定。

第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物 (略) 域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不 (略) 域內的全部物業(yè)服務委托給他人。

電梯、消防、安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務企業(yè)應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。

第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中有關安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物 (略) 域內的安全防范工作。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物 (略) 域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協助做好救助工作。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

物業(yè)服務企業(yè)聘請公共秩序維護員，應當遵守國家有關規(guī)定。公共秩序維護員在 (略) 的公共秩序時，應當履行職責，不得侵占公民的合法權益。

第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

（一）依法、依規(guī)及按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)及其環(huán)境、公共秩序進行管理；

（二）依照有關規(guī)定和物業(yè)服務合同收取物業(yè)服務費用；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；

（四）選聘專營企業(yè)承擔專項經營業(yè)務；

（五）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利。

第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：

（一）以業(yè)主至上為宗旨，提高服務質量和水平；

（二）按照物業(yè)服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔（包括亂貼、亂畫清洗）、共用部位及設施設備日常維修等服務；

（三）實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每季度公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況；實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況；

（四）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；

（五）承擔文明創(chuàng)建、人員信息、 (略) 、平安建設等社會管理，積極 (略) 管理；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第三十五條 縣住房和 (略) 、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的指導、協調和監(jiān)管。

被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物 (略) 域的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）應當責令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機關應當依 (略) 理；業(yè)主委員會或者業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，經業(yè)主委員會申請，村（社區(qū)）居委會應當在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）指導和監(jiān)督下，根據應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、秩序維護等服務，基本保潔、秩序維護等服務產生的費用由業(yè)主承擔。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第三十七條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、 (略) 分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

第三十八條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應當遵守有關法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經有利害關系的業(yè)主書面同意。

物 (略) 域內按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施、設備，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守有關法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。

第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等單位和個人不得擅自占用、挖掘物 (略) (略) 、場地，損害業(yè)主的共同利益。因建設、維修或者養(yǎng)護物業(yè)以及公共利益的需要，業(yè)主臨時占用、 (略) 或者場地的，應當征得業(yè)主委員會（或發(fā)起全體業(yè)主民主表決）和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)或者供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位臨時占用、 (略) 或者場地的，應當征得業(yè)主委員會（或發(fā)起全體業(yè)主民主表決）的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)以及其他單位或者個人臨時占用、 (略) 、場地的，應當及時恢復原狀。

建設、維修或者養(yǎng)護物業(yè)共用部位、公共設施設備，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

第四十條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)不 (略) 分。

業(yè)主大會成立前，建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬，業(yè)主所得收益的70%納入專項維修資金，30%用于補貼物業(yè)服務費。業(yè)主大會成立后，按業(yè)主大會的決定使用。

利用物 (略) 域內業(yè)主 (略) 或者其他場地設置車位的，其車位設置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定；未成立業(yè)主委員會，不能發(fā)起成立業(yè)主大會的，由物業(yè)服務企業(yè)將計劃資 (略) 內公示，廣泛征求業(yè)主意見后決定。停車收費按照有關規(guī)定執(zhí)行；車位收益主要用于彌補業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費以及物業(yè)服務企業(yè)管理經費，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第四十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第四十二條 住宅物業(yè)、 (略) 內的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定繳納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金的收取、使用、管理按照《住宅專項維修資金管理辦法》《云南省住宅專項維修資金交存管理規(guī)定》和有關規(guī)定執(zhí)行。

第四十三條 開發(fā)建設單位應當按照工程建筑安裝總造價的3%提取工程質量保證金，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔保修責任。保修期滿、開發(fā)建設單位提出申請要求退還工程質量保證金的，須經物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)行業(yè)管理部門同意后，方可退還。

物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、維修和養(yǎng)護，由業(yè)主負責。業(yè)主對專有部分進行管理、維修和養(yǎng)護時，應當盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害；造成損壞的，應當予以賠償。相鄰業(yè)主應當依法提供便利。

第四十四條 物業(yè)存在安全隱患、危害公共利益以及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第四十五條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設建筑物、構筑物或者其他設施；

（二）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構；

（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（四）損壞或者擅自占用、改建、移裝共用設施設備；

（五）堆放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

（六）亂丟垃圾、高空拋物；

（七）排放有毒、有害物質；

（八）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

（九）隨意停放車輛；

（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動物；

（十一）隨意設置攤點、張貼、涂抹和懸掛物品；

（十二）有關法律法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

第七章 物業(yè)服務收費

第四十六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相符的原則。物業(yè)服務企業(yè)不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外，收取任何未予標明的費用。

物業(yè)服務收 (略) 分不同物業(yè)的性質和特點，實行政 (略) 場調節(jié)價。實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，由縣人民政府根據云南省人民政府定價目錄，結合鎮(zhèn)雄縣實際，綜合考慮物業(yè)服務質量、服務成本等因素制定并公布； (略) 場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務人在物業(yè)服務合同中約定。

其他住宅、非住宅以及其他服務項目的物業(yè)服 (略) 場調節(jié)價，由雙方當事人共同協商約定具體價格，并在物業(yè)服務合同中予以明確。

第四十七條 物業(yè)交付使用前及以后，開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當在物 (略) 域內的顯著位置，將服務項目、服務標準和收費依據、收費項目、收費標準以及價格舉報電話等有關情況進行公示。

物業(yè)服務企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，其特約服務收費由雙方當事人自行約定。

第四十八條 物 (略) 域內的業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但業(yè)主仍是交納物業(yè)服務費用的責任主體。

第四十九條 出售后已交付物業(yè)買受人或者因物業(yè)買受人的原因未實際交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由物業(yè)買受人全額交納。

第五十條 物 (略) 域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收欠款費用的，不得向用戶收取手續(xù)費等額外費用；委托單位可以向受托的物業(yè)服務企業(yè)支付相關的代收業(yè)務勞務費，但不得采取變相漲價的方式，將上述費用轉嫁由終端用戶承擔。供電、供水設施暫未移交供電、供水單位且實行總表計 (略) ，由物業(yè)服務企業(yè)代行分表抄表及收費工作，物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府規(guī)定的價格政策執(zhí)行，不得在終端用戶的電費、水費中加收物業(yè)公共部位、共用設施和配套設施的運行維護費等費用。

第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費、不配合管理為由，減少服務內容或者降低服務質量；不得采取停止供電、供水、供氣或者限制業(yè)主交納水費等方式催交物業(yè)費。

第八章 法律責任

第五十二條 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)服務企業(yè)也可以依 (略) 起訴或者依法申請仲裁。

業(yè)主拒付物業(yè)服務費、不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。

第五十三條 建設單位違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門根據職 (略) 罰：

（一）住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，依據《物業(yè)管理條例》第五十六條之規(guī)定，由縣住房和 (略) 責令限期改正，給予警告， (略) #元以下的罰款；

（二）建設單 (略) 分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，依據《物業(yè)管理條例》第五十七條之規(guī)定，由縣住房和 (略) 處#元以上#元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；

（三）不移交有關資料的，依據《物業(yè)管理條例》第五十八條之規(guī)定，由縣住房和 (略) 責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位予以通報，處#元以上#元以下的罰款。

（四）開發(fā)建設單位在房屋買受人未交存首期住宅專項維修資金的情況下交付房屋的，依據《云南省物業(yè)管理規(guī)定》第三十二條之規(guī)定，由縣住房和 (略) 責令限期改正；逾期不改正的，處以#元以下的罰款。

第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由行政主管部門根據職 (略) 罰：

（一）未將物業(yè)服務合同報送備案的，由縣住房和 (略) 記入企業(yè)信用檔案；

（二）未按服務合同約定開展物業(yè)活動的，由縣住房和 (略) 記入企業(yè)信用檔案；

（三） 對物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定明碼標價或者利用標價進行價格欺詐的行為， (略) (略) 依照《中華人民共和國價格法》《價格違法行 (略) 罰規(guī)定》《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》 (略) 罰；

（四）采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業(yè)費的，供電、供水、供氣管理部門依據《中華人民共和國電力法》《城市供水條例》等相關法 (略) 罰；物業(yè)服務企業(yè)采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業(yè) (略) 罰的，供電、供水、供氣管理部門 (略) 罰記錄移送縣住房和 (略) 記入企業(yè)信用檔案；?

（五）不移交有關資料的，依據《物業(yè)管理條例》第五十八條之規(guī)定，由縣住房和 (略) 責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處#元以上#元以下的罰款；

第五十五條 對違反本辦法規(guī)定的行為，按照《物業(yè)管理條例》《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等規(guī)定執(zhí)行，法律、行政法規(guī)和地方性法 (略) 罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第五十六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街 (略) ）和縣住房 (略) 、其他有關行政管理部門的工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依 (略) 分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章 附則

第五十七條 本辦法所稱共用部位，指一幢房屋內部，由業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯井、電梯前庭、鍋爐房、發(fā)電間、配電間、線路分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構（包括房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓板、屋頂等）、室外墻面等部位。

第五十八條 本辦法所稱共用設備，指一幢房屋內部，由業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、 (略) 、水箱、水泵、電梯、鍋爐、發(fā)電機、配電系統(tǒng)、中央空調、供暖管道、防盜門、樓宇對講系統(tǒng)、郵政信報箱（群）、避雷裝置、消防器具等設備。

第五十九條 本辦法所稱共用設施，是 (略) 內，由業(yè)主、物業(yè)使用人共同 (略) 、場地、噴泉、雕塑、建筑小品、桌、椅、凳、綠地、花草樹木、 (略) 燈、停車場（庫）、文化體育器械（包括各種體育器械、宣傳欄、廣播及背景音樂設施等）、連接房屋 (略) 、供水管道、排水管道和窖井、化糞池、垃圾箱（房）、供水房、配電 (略) 門樓、圍欄、監(jiān)控報警系統(tǒng)、車輛進出管理系統(tǒng)、蓄水蓄電系統(tǒng)等設施。

第六十條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法有關規(guī)定執(zhí)行。

第六十一條 本辦法自印發(fā)之日起施行，原2021年12月9日印發(fā)的《鎮(zhèn)雄縣加強和規(guī)范物業(yè)管理服務工作實施細則（試行）》《鎮(zhèn)政辦發(fā)〔2021〕63號》同時廢止。