為做好物業(yè)管理相關(guān)政策的延續(xù)適用,我局牽頭對《 (略) 人民政府辦公室關(guān)于進一步加強新形勢下物業(yè)管理工作的意見》(銅政辦〔2018〕47號)進行了修訂?,F(xiàn)將《關(guān)于進一步加強新形勢下物業(yè)管理工作的意見(修訂)》(征求意見稿)予以公布,廣泛征求社會各界的意見,以便進一步完善。征求意見時間自2024年12月26日至2025年1月26日止。提出意見建議可以通過以下三種方式:
(一)發(fā)送電子郵件:*@*26.com。
(二)信函郵寄: (略) 淮河大道中段612號 (略) 住房和 (略) 物業(yè)管理科(郵編:*)。
(三)傳真號碼:*;聯(lián)系電話:*。
附件:1.《關(guān)于進一步加強新形勢下物業(yè)管理工作的意見(修訂)》(征求意見稿)
2.《關(guān)于進一步加強新形勢下物業(yè)管理工作的意見(修訂)》(征求意見稿)的起草說明
2024年12月26日
關(guān)于進一步加強新形勢下物業(yè)管理工作的意見(修訂)
(征求意見稿)
為深入貫徹《安徽省物業(yè)管理條例》等法規(guī)政策,切實解決當(dāng)前物業(yè)管理工作熱點難點問題,提升物業(yè)服務(wù)水平和居住品質(zhì),現(xiàn)就進一步加強新形勢下物業(yè)管理工作提出如下意見:
一、健全物業(yè)服務(wù)管理體系
(一)壓實物業(yè)管理工作職責(zé)。按照“條塊結(jié)合、屬地管理、行業(yè)監(jiān)管”的原則,強化物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)職能部門在物業(yè)建設(shè)、運行管理等方面的行業(yè)監(jiān)管和行政執(zhí)法職責(zé)。各區(qū)人民政 (略) 物業(yè)管理的責(zé)任主體,要充實管理力量,明確專門機構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作;鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)要明確相關(guān)機構(gòu)承擔(dān)物業(yè)管理工作職責(zé),配備1名以上專職物業(yè)監(jiān)管人員,并建立聯(lián)席會議制度, (略) 、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)三級物業(yè)監(jiān) (略) 。
(二)嚴(yán)格物業(yè)管理工作評議。將物業(yè)監(jiān)管 (略) 直相關(guān)部 (略) 人民政府年度評議的一項重要內(nèi)容。各區(qū)人民政府要將物業(yè)監(jiān)管目標(biāo)分解到鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū),明確主要責(zé)任人,落實主體職責(zé)。市物業(yè)主管部門制定評議辦法, (略) 直相關(guān)部 (略) 政府共同組織,社區(qū)代表、業(yè)主代表和第三方評估監(jiān)理機構(gòu)參與,對照評議標(biāo)準(zhǔn), (略) 和物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理和服務(wù)工作進行評議。對物業(yè)企業(yè)的評議結(jié)果作為企業(yè)誠信等級評定的重要依據(jù)。
(三)強化黨建引領(lǐng)物業(yè)管理。充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會黨組織的作用,推動業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立黨組織,暫不能建立黨組織的,通過選派黨建指導(dǎo)員等方式加強黨的工作覆蓋。 (略) 黨組 (略) (網(wǎng)格)黨組織、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的指導(dǎo)與監(jiān)督,建立 (略) 物業(yè)黨建聯(lián)建協(xié)調(diào)共治機制,打造“紅色物業(yè)”,發(fā)揮示范引領(lǐng)帶動作用。
(四) (略) 管理執(zhí)法下沉。 (略) 管理重 (略) 下沉,城市管理部門要配備 (略) 物業(yè)行政執(zhí)法人員,其他執(zhí)法單位要有序推進管理力 (略) 、法律宣 (略) 、聯(lián)合執(zhí) (略) 。 (略) 黨群服務(wù)站、警務(wù)服務(wù)站等因地制宜設(shè)立工作站點, (略) 內(nèi)公示“城市管 (略) ”各職能部門工作職責(zé)、服務(wù)事項,標(biāo)明執(zhí)法管理隊員信息。建 (略) 、小區(qū)的溝通聯(lián)動機制, (略) 物 (略) 域內(nèi)違章搭建、違法裝修、侵占物業(yè)共用部位、破壞公共綠地、電動自行車違規(guī)停放充電、占用消防通道、住改商等突出問題。
(五)暢通物業(yè)糾紛化解渠道。推進“調(diào)解優(yōu)先、分層遞進、司法兜底”多元解紛模式,構(gòu)建鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)物業(yè) (略) 辦公室,各區(qū)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會,市 (略) 聯(lián)動領(lǐng)導(dǎo)小組的三級聯(lián)動物業(yè)糾紛多元化解工作體系,引導(dǎo)群眾依法表達訴求,及時解決各類物業(yè)矛盾糾紛。暢通居民投訴渠道,建立*熱線投訴轉(zhuǎn)辦機制,提 (略) 置效能。
二、加強 (略) 前期物業(yè)管理
(一)建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機制。根據(jù)《安徽 (略) 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》和《安徽省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等相關(guān)規(guī)定,市級物業(yè)管理行政主管部門牽頭完善制定《 (略) 住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,市級發(fā)展改革部門牽頭對實行政府指導(dǎo)價的普通 (略) 前期物業(yè)服務(wù)收費實行分級定價, (略) 物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和居民消費價格指數(shù)變動等因素,制定相應(yīng)等級的基準(zhǔn)價和浮動幅度,適時進行評估,并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整公布。
(二)加強物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管。前期物業(yè)管理采購由采購人依法組織實施,規(guī)范采購申報、信息發(fā)布及合同簽訂等事項,嚴(yán)把前期物業(yè)管理準(zhǔn)入關(guān)。使用財政性資金,并達到政府采購限額標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)采購項目應(yīng) (略) 。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住建部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)投管理暫行辦法》要求,向物業(yè)項目所 (略) 物業(yè)管理行政主管部門申請辦理前期物業(yè)管理招標(biāo)、中標(biāo)備案手續(xù)。建設(shè)單位通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,應(yīng)在銷售現(xiàn)場 (略) 物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬說明,以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、起始時間。
(三)落實 (略) 承接查驗制度。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書,在土地出讓環(huán)節(jié)明確物業(yè)服務(wù)用房面積、公建配套設(shè)施建設(shè)內(nèi)容、產(chǎn)權(quán)歸屬和選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)條件等。在市、區(qū)住建、城市管理部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)指導(dǎo)監(jiān)督下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行檢查和驗收。對承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題,應(yīng)在物 (略) 域內(nèi)公示,由建設(shè)單位在規(guī)定時間內(nèi)落實整改,堅決杜絕缺項或“帶病”交付。
(四)強化前期物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)工作。開發(fā)建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)須嚴(yán)格履行合同約定和招投標(biāo)承諾。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費,用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。建設(shè)單位提取的工程質(zhì)量保證金,應(yīng)專戶存儲,專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修,保證金期滿申請返還的,應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù) (略) 物業(yè)主管部門意見。
三、強化物業(yè)服務(wù)事中事后監(jiān)管
(一)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職行為。建立“四公開一監(jiān)督”和物業(yè)服務(wù)定期報告制度。在 (略) 顯著位置公開物業(yè)服務(wù)人員姓名、照片、崗位,公開物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn),公開物業(yè)服務(wù)收費價格,公開報修、投訴和監(jiān)督電話;設(shè)立業(yè)主監(jiān)督信箱,接受業(yè)主監(jiān)督。建立物業(yè)企業(yè)季度、年度定期報告制度,每季度向業(yè)主和業(yè)主委員會報告履行物業(yè)服務(wù)合同、開展物業(yè)服務(wù)工作情況,每年向業(yè)主和業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)費收繳、公共收益收支、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備更新改造計劃落實情況等。市、區(qū)物業(yè)主管部門要大力開 (略) 場秩序整治活動,建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機制,會同城管執(zhí)法部門 (略) 物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為,加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主合法權(quán)益、違法轉(zhuǎn)包、掛靠經(jīng)營等行為的 (略) 力度。
(二)加快物業(yè)管理信用體系建設(shè)。市物業(yè)主管部門 (略) 物業(yè)管理信用信息系統(tǒng),組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信“紅黑名單”制度,完善守信聯(lián)合激勵、失信聯(lián)合懲戒機制,將信用評定結(jié)果與物業(yè)服務(wù)項目評優(yōu)和招投標(biāo)結(jié)合使用。建立物業(yè)主管部門牽頭組織,社區(qū)業(yè)主代表和第三方評估監(jiān)理機構(gòu)參與的物業(yè)服務(wù)綜合考核機制。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的動態(tài)檢查,對物業(yè)服務(wù)不到位、整改不及時的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以約談、通報、記入信用檔案,并實時向社會公布。積極扶持社會信譽好、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)的物業(yè)企業(yè)做大做強,充分發(fā)揮品牌帶動效應(yīng),加快形成 (略) 場競爭機制。
(三)嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交程序。區(qū)物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)要加強物業(yè)項目退出管理和協(xié)調(diào),對連續(xù)兩個季度滿意度低于60%或連續(xù)兩個季度物業(yè)考核評分低于60分的物業(yè)企業(yè), (略) 政府牽頭 (略) 啟動物業(yè)企業(yè)重新選聘程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時,應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備相關(guān)資料及相關(guān)財物移交給業(yè)主委員會或其他代管單位,并與承接方進行新一輪查驗接收工作。引入第三方專業(yè)中介機構(gòu), (略) 域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)查驗,實行物業(yè)項目管理退出預(yù)警報告制度。對查驗中發(fā)現(xiàn)的屬于移交方問題,移交方應(yīng)立即整改,對在規(guī)定期限內(nèi)整改不到位的物業(yè)企業(yè),將記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用黑名單。
四、加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)監(jiān)督
(一)加強業(yè)主委員會建設(shè)。將物業(yè)管理 (略) 治理體系,進一步 (略) 黨組織領(lǐng)導(dǎo) (略) (網(wǎng)格)黨組織、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動的運行質(zhì)效。以區(qū)為單位制定業(yè)主委員會成員候選人負(fù)面清單,建立資格聯(lián)審機制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆改選小組,加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關(guān),鼓勵符合條 (略) “兩委”成員和業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人“交叉任職”,遴選黨性強、素質(zhì)高、 (略) 工作的下沉在職黨員擔(dān)任業(yè)主委員會主任,業(yè)主委員會成員中黨員比例一般不低于50%。對暫不具備成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會條件的,鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)組 (略) 黨組織代表、小區(qū)(網(wǎng)格)黨支部代表和業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會,其中業(yè)主代表不低于50%,作為代行業(yè)主委員會職能的臨時機構(gòu),待條件成熟立即組建業(yè)主委員會。
(二)加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)管。區(qū)物業(yè)主管部門 (略) 內(nèi)業(yè)主大會會議決定、管理規(guī)約、議事規(guī)則以及業(yè)主委員會的備案工作, (略) 理因業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉、運作等產(chǎn)生的矛盾糾紛。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照業(yè)主大會制定的議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)范運作,對業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)作出的決定,由區(qū)物業(yè)主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)責(zé)令其限期改正或撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。加強對業(yè)主委員會及其成員履職情況的監(jiān)督管理,鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、區(qū) (略) 黨(工)委組 (略) 黨組織、業(yè)主代表及相關(guān)職能部門共同參與的測評組或委托第三方專業(yè)機構(gòu),定期對業(yè)主委員會及其成員履職情況進行評估,并將評估結(jié)果向全體業(yè)主公開。督促業(yè)主委員會委員中的黨員嚴(yán)格 (略) 黨組 (略) (網(wǎng)格)黨支部的決定,業(yè)主委員會主任每 (略) 黨組織述職,述職評議結(jié)果作為業(yè)主委員會履職評估和成員改選連任的重要參考。
五、切實解決物業(yè)管理熱點難點問題
(一)加強 (略) 物業(yè)管理。老舊(安置房、保障房)小區(qū), (略) 場化條件的,優(yōu)先選聘物業(yè)企業(yè)開展服務(wù)。 (略) 場化條件的,區(qū)級政府負(fù)責(zé)制定具體實施方案,社區(qū)牽頭組建非企業(yè)性的物業(yè)服務(wù)中心,為居民提供衛(wèi)生保潔、公共秩序維護、綠化養(yǎng)護、共用部位和共用設(shè)施維修等低償便民服務(wù),建立“低收費、有補貼、廣覆蓋”的長效管理機制。
(二) (略) 停車管理。各類新建 (略) 嚴(yán)格按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的文件,執(zhí)行 (略) 地上和地下停車位(庫)配建比例和標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)建設(shè)單位配建的地下停車位 (略) 域內(nèi)物業(yè)并統(tǒng)一委托管理,合理設(shè)定地下停車收費標(biāo)準(zhǔn),實行租售并舉。在符合規(guī)劃、消防等相關(guān)要求的基礎(chǔ)上合理設(shè)置電動車充電樁,規(guī)范非機動車停放管理,禁止電動車停放樓道充電行為。城管執(zhí)法部門與公安交警部門建立對 (略) 違章停車 (略) 互通互認(rèn)機制,對違法停車侵占消防通道、綠化不聽勸阻的,物業(yè)公司應(yīng)及時報告城管執(zhí)法 (略) 。
(三)加強物業(yè)服務(wù)收費管理。各級各部門要積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強主動繳納物業(yè)服務(wù)費的意識,按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。對于經(jīng)兩次以上催繳仍不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物 (略) 域內(nèi)將欠費情況在醒目位置予以公告,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。經(jīng)公告仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依 (略) (略) 仲裁委申請仲裁。對經(jīng)生效法律文書確認(rèn)屬業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費用的行為,納入個人征信系統(tǒng), (略) 公共 (略) (略) “ (略) + (略) ”,使失信被執(zhí)行人“一處失信,處處受限”。
(四)建立維修資金應(yīng)急使用工作機制。按首期交存的專項維修資金總額的3—5%設(shè)立應(yīng)急維修資金,作為 (略) 共有部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后,發(fā)生電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障及其他危及房屋使用、人身財產(chǎn)安全的緊急情況,經(jīng)相關(guān)鑒定機構(gòu)出具故障檢測報告并經(jīng)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)等相關(guān)單位證明的,可申請使用應(yīng)急物業(yè)專項維修資金,無需由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;市、區(qū)維修資金管理部門在收到應(yīng)急物業(yè)專項維修資金使用申請之日起3個工作日內(nèi)完成資金撥付,及時消除安全隱患。
(五)加強人防工程維護管理。市國動(人防)主管部門依法對人防工程的使用和維護實施監(jiān)督管理, (略) 依法配建的防空地下室,屬于國防設(shè)施,產(chǎn)權(quán)歸政府,平時作為停車位使用的,只租不售。竣工驗收后,由建設(shè)單位或使用人辦理平時使用手續(xù)和維護管理責(zé)任登記手續(xù),領(lǐng)取《人防工程平時使用證》, (略) 代為維護管理。市國動(人防)、發(fā)展改革、市場監(jiān)督管理主管部門應(yīng)加強對防空地下室停車位租賃價格的指導(dǎo)、監(jiān)督,引導(dǎo)合理定價,保障人防工程管理維護和停車管理的必要支出。
(六)建立行政執(zhí) (略) 機制。對 (略) (含地下車庫)內(nèi)違法建設(shè)、毀綠種菜、違章裝修、侵占公共空間、亂堆亂放等行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格履行巡查發(fā)現(xiàn)、勸阻和報告職責(zé),落實“三聯(lián)單”制度(填寫《 (略) 違規(guī)行為巡查、勸阻 (略) 置記錄表》、《違規(guī)行為勸阻通知書》、《違規(guī)行為報告書》),及時 (略) 和城管執(zhí)法、住建等部門,由城管執(zhí)法部門對住宅物 (略) 域集中行 (略) 罰權(quán)。
六、營造物業(yè)服務(wù)行業(yè)良好發(fā)展環(huán)境
(一)加強組織領(lǐng)導(dǎo)。 (略) 政府分管領(lǐng)導(dǎo)為組長,相關(guān)單 (略) 政府負(fù)責(zé) (略) 物業(yè)管理工作專班。專班下設(shè)辦公室( (略) (略) ),負(fù)責(zé) (略) 物業(yè)管理工作相關(guān)政策,部署重要活動,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重大問題。區(qū)級政府須成立相應(yīng)的組織機構(gòu),建立業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)每旬自查,鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)每月檢查,轄區(qū)每季督查的工作機制。
(二)建立長效機制。區(qū)政府和各有關(guān)部門要從建設(shè)現(xiàn)代化幸福美麗新銅陵高度,充分認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)業(yè)是體現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要載體,加強組織協(xié)調(diào),抓重點、補短板、強弱項,著力強化工作措施,合力解決突出問題,切實建立長效機制。
(三)強化資金和政策保障。各相關(guān)職能 (略) 政府要將物業(yè)管理納入基層社會治理創(chuàng)新的重要內(nèi)容,研究出臺相關(guān)政策,鼓勵和引導(dǎo) (略) 場化、專業(yè)化、規(guī)?;较虬l(fā)展。人力資源和社會保障部門要結(jié)合實施擴大再就業(yè)工程、完善社會保障體系工程等,落實物業(yè)從業(yè)人員有關(guān)優(yōu)惠政策。對 (略) 物業(yè)管理工作考核排在前六 (略) 予以獎勵,設(shè)立一等獎1名,二等獎2名,三等獎3名,分別獎勵*元、*元、*元;對物業(yè)服務(wù)綜合考核排在前6名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以獎勵,設(shè)立一等獎1名,二等獎2名,三等獎3名,分別獎勵*元、*元、*元;對物業(yè)管理工作成效突 (略) (略) 直單位予以通報表揚。上述 (略) 、區(qū)財政按1:1比例分?jǐn)?。獎勵資金可用于從業(yè)人員績效激勵和保障物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)費,具體使用范圍和標(biāo)準(zhǔn)由相關(guān)單位自主制定并公示。
(四)加強輿論和政策引導(dǎo)。各級政府和相關(guān)部門要加強政策指導(dǎo),強化輿論宣傳,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)舉措,提高服務(wù)品質(zhì); (略) 民樹立物業(yè)服務(wù)是商品消費的觀念, (略) 自治管理的自覺性,自 (略) 民公 (略) 管理規(guī)約,依法有序參與物業(yè)管理活動,努力形成“共建共管、團結(jié)和諧”的良好氛圍。
七、其他事項
(一)本意見自印發(fā)之日起實施,有效期5年。《 (略) 人民政府辦公室關(guān)于進一步加強新形勢下物業(yè)管理工作的意見》(銅政辦〔2018〕47號)同時廢止。
(二) (略) 和樅陽縣可參照本意見制 (略) 的實施意見。
《關(guān)于進一步加強新形勢下物業(yè)管理工作的意見(修訂)》(征求意見稿)的起草說明
一、政策修訂背景
物業(yè)管理工作既是事關(guān)群眾獲得感、幸福感的“關(guān)鍵小事”, (略) 管理的“民生大事”。據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果,我市常住人口為130.*人,其中城鎮(zhèn)常住人口86.*人,占比66.48%,城鄉(xiāng)居民居住生活空間已逐漸過渡到商品房和 (略) 。目前,全市物業(yè)管理項目471個,面積達*平方米,共涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)174家,從業(yè)人員約1.*人,其中 (略) 410個,面積約*平方米。
加強物業(yè)長效管理工作既是滿足人民群眾對美好生活向往的重要民生工程,也是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程, (略) 管理水平的客觀需要。2018年12月, (略) 人民政府辦公室印發(fā)的《關(guān)于進一步加強新形勢下物業(yè)管理工作的意見》(銅政辦〔2018〕47號)(以下簡稱“《意見》”),有效期五年,在推進物業(yè)管理融入社會基層治理體系, (略) 、縣區(qū)、社區(qū)三級物業(yè)監(jiān) (略) ,建立物業(yè)管理工作考核獎懲體系,促進物業(yè)管理行業(yè)階段性發(fā)展等方面發(fā)揮積極作用。但隨著城鎮(zhèn)化進程的加快,居民對優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的需求也不斷增長, (略) 物業(yè)管理尚存在糾紛日益增多,業(yè)主自治水平有待提高、物業(yè)服務(wù)活動亟待規(guī)范、小區(qū)內(nèi)各類違法行為多發(fā)等突出問題。規(guī)范、協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)主自治組織、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位和相關(guān)職能部門之間的關(guān)系,實現(xiàn) (略) 的和諧發(fā)展,已成為人們關(guān)注的熱點。為做好政策延續(xù)適用,更好細(xì)化補充銜接國家和省物業(yè)管理新法規(guī)政策出臺和行業(yè)發(fā)展需要,對2018年出臺的《意見》(銅政辦〔2018〕47號)進行修改完善十分必要。
二、主要修訂內(nèi)容
《意見(修訂)》稿由原來的七部分24條修訂為七部分26條,其中,新增2條,分別為第一部分的第3條、第5條;修改完善6條。修訂后更 (略) 物業(yè)管理實際,體現(xiàn)新舊政策的延續(xù)。
(一)關(guān)于第一部分“健全物業(yè)服務(wù)管理體系”。一是增加“強化黨建引領(lǐng)物業(yè)管理”條款。推動業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立黨組織,暫不能建立黨組織的,通過選派黨建指導(dǎo)員等方式加強黨的工作覆蓋。建立 (略) 物業(yè)黨建聯(lián)建協(xié)調(diào)共治機制,打造“紅色物業(yè)”。二是增加“暢通物業(yè)糾紛化解渠道”條款。構(gòu)建鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)物業(yè) (略) 辦公室,縣(區(qū))物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會,市 (略) 聯(lián)動領(lǐng)導(dǎo)小組的三級聯(lián)動物業(yè)糾紛多元化解工作體系,建立*熱線投訴轉(zhuǎn)辦機制,提 (略) 置效能。三是修改完善“推進集中行政執(zhí) (略) ”條款。調(diào)整為“ (略) 管理執(zhí)法下沉”, (略) 管理部門要配備 (略) 物業(yè)行政執(zhí)法人員,其他執(zhí)法單位要有序推進管理力量、聯(lián)合執(zhí) (略) 。設(shè)立工作站點,公示“城市管 (略) ”各職能部門工作職責(zé)、服務(wù)事項,建 (略) 、小區(qū)的溝通聯(lián)動機制。
(二)關(guān)于第二部分“加強 (略) 前期物業(yè)管理”。修改完善“加強物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管”條款,明確使用財政性資金,并達到政府采購限額標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)采購項目應(yīng) (略) 。進一步加強屬地政府對前期物業(yè)招投標(biāo)監(jiān)管力度,增加“房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住建部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)投管理暫行辦法》要求,向物業(yè)項目所在地的縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請辦理前期物業(yè)管理招標(biāo)、中標(biāo)備案手續(xù)”內(nèi)容。
(三)關(guān)于第三部分“強化物業(yè)服務(wù)事中事后監(jiān)管”。修改完善“嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交程序”條款,增加“對連續(xù)兩個季度滿意度低于60%或連續(xù)兩個季度物業(yè)考核評分低于60分的物業(yè)企業(yè), (略) 政府牽頭 (略) 啟動物業(yè)企業(yè)重新選聘程序”內(nèi)容。
(四)關(guān)于第四部分“加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)監(jiān)督”。一是修改完善“加強業(yè)主委員會建設(shè)”條款。增加“以區(qū)為單位制定業(yè)主委員會成員候選人負(fù)面清單,建立資格聯(lián)審機制”“業(yè)主委員會成員中黨員比例一般不低于50%”內(nèi)容。同時,明確對暫不具備成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會條件的,鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)組 (略) 黨組織代表、小區(qū)(網(wǎng)格)黨支部代表和業(yè)主代表等參加的物業(yè)管理委員會,臨時代替業(yè)主委員會開展工作。二是修改完善“加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)管”條款。補充對業(yè)主委員會及其成員履職情況的監(jiān)督管理規(guī)定,明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、社區(qū)黨(工)委組 (略) 黨組織、業(yè)主代表及相關(guān)職能部門共同參與的測評組或委托第三方專業(yè)機構(gòu),定期對業(yè)主委員會及其成員履職情況進行評估,并督促業(yè)主委員會委員中的黨員嚴(yán)格 (略) 黨組 (略) (網(wǎng)格)黨支部的決定,建立業(yè)主委員會主任述職評議共工作要求。
(五)關(guān)于第五部分“著力破解物業(yè)管理難題”。一是修改完善“優(yōu)化物業(yè)專項維修資金使用管理”條款。調(diào)整為“建立維修資金應(yīng)急使用工作機制”,明確按首期交存的專項維修資金總額的3—5%設(shè)立應(yīng)急維修資金,作為住宅共有部位、設(shè)施設(shè)備保修期滿后,發(fā)生電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障及其他危及房屋使用、人身財產(chǎn)安全的緊急情況申請使用, (略) 、區(qū)維修資金管理部門在收到應(yīng)急物業(yè)專項維修資金使用申請之日起3個工作日內(nèi)完成資金撥付。二是修改完善“加強人防工程維護管理”條款。將原條款中人防工程“竣工驗收,應(yīng)及時移交鄉(xiāng)鎮(zhèn)( (略) )、 (略) 維護管理”修改為“竣工驗收后,由建設(shè)單位或使用人辦理平時使用手續(xù)和維護管理責(zé)任登記手續(xù),領(lǐng)取《人防工程平時使用證》, (略) 代為維護管理”。
(六)關(guān)于第六部分“營造物業(yè)服務(wù)行業(yè)良好發(fā)展環(huán)境”。修改完善“強化資金和政策保障”條款,一是刪除“對獲得國家級示范項目和省、市優(yōu)秀(示范)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別獎勵*元、*元、*元”內(nèi)容,鑒于對 (略) 物業(yè)管理 (略) 和優(yōu)秀物業(yè)的獎勵,可以體現(xiàn)在具體管理項目中,故對國家和省、市物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)項目不再安排獎勵資金,對市級物業(yè)管理項目以榮譽獎勵為主。二是補充明確對物業(yè)服務(wù)考核獎勵資金可用于從業(yè)人員績效激勵和保障物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)費,具體使用范圍和標(biāo)準(zhǔn)由相關(guān)單位自主制定并公示,進一步發(fā)揮政府獎勵資金的引導(dǎo)和促進作用。
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